新規2020.21.5.6
皆さんが管理する「マンション」。では、皆さんは一体その「マンション」の何を管理しているのでしょうか。その管理対象を分類したのが図１となります。
始めから複雑な図が示され、ここで面倒になってしまった方もおられるかもしれませんが、この図を理解することで、自分たちが何をどのように管理しているかが分かることとなります。
それでは図を左から説明していくこととしましょう。一番右の「具体的対象の例」を参照しながらお読みいただければイメージがつかめるのではないでしょうか。
１ マンション管理の「対象物件」の最初の分類
まず、管理の「対象物件」ですが、これは「敷地」と「建物（棟）」と「附属施設」の三つに分けることができます。その根拠は、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）第３条です。
| 【区分所有法】 （区分所有者の団体） 第３条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。 |
区分所有法第３条の条文を元に、対象物件を分類すると図２のようになります。図１と図２では三つの順番が異なりますが、図１は後の説明の便宜上この順番にしており、図２の順と構造が、より条文に沿った表現となります。
この区分所有法第３条の「区分所有者」がマンションの住戸を所有している皆様で、「管理を行うための団体」が管理組合です。よって、管理組合は「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う」のであり、管理の対象物件は、「建物（棟）」と「敷地（土地）」と「附属施設」なのです。
この分類について、国土交通省が公開している「マンション標準管理規約（単棟型）※」（以下「標準管理規約」といいます。）では、図１の順で規定しています。
※マンション標準管理規約は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として国が示しているものです。
| 【標準管理規約（単棟型）】 （対象物件の範囲） 第４条 この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び附属施設（以下「対象物件」という。）とする。 |
それでは次に、この対象物件の３つの構成要素について、説明していくこととします。
(1) 建物（棟）とは
まず「建物」でが、これは区分所有法を前提に厳密に定義しようとするとややこしいですが、一般的なマンションのイメージでは、お住まいのマンションの建物そのものと考えてよいと思います。団地の場合は各住棟のことです。（よって図１・２では「建物（棟）」と表記しています。）
(2) 敷地（土地）とは
「敷地」は区分所有法第２条（定義）第５項に定義が定められていますが、主に「建物が所在する土地」の区域というイメージになります。敷地（土地）は不動産登記簿において、地番が割り振られている「筆」というもので構成されますが、建物が建っている土地として、皆さん区分所有者が共有している「筆」が「敷地（土地）」です。
また、団地の場合は区分所有法第65条で「土地」という用語に置き換えられています。
※厳密にいうといわゆる「規約敷地」というものがありますがここでは省略します。
(3) 附属施設とは
「附属施設」は区分所有法で使われている用語ですが、「建物」と同様明確な定義はありません。ですが、敷地（土地）の中にある建物（棟）でないものが「附属施設」になります。図１の具体的例のように屋外のいろいろな施設などが該当することとなります。
なお、この「附属施設」とは別に「建物の附属物」という用語も出てきます。非常に紛らわしいですが、別のものですのでイメージを整理することが必要です。「建物の附属物」については、後述します。
※※ 以下、原稿が出来次第追記していく予定です。ご期待いただければ幸いです。
